Shutterstock/FOTODOM Еще пять лет назад подавляющее большинство московских офисов строились под аренду. Но в последние годы столицу захватил тренд на строительство бизнес-центров под продажу. По данным NF Group, на конец первого полугодия 2025 года общий объем первичного предложения офисов на продажу достиг 714 тыс. кв. метров — значение почти утроилось с 2021 года. При этом 47% сделок приходится на площади до 100 «квадратов» — частные инвесторы вместо очередной квартиры стали приобретать офисы. В чем заключаются причины популярности этого альтернативного источника пассивного дохода и почему сдавать офис в аренду не только выгоднее, чем жилье, но и проще, «Стройгазете» объяснила коммерческий директор компании Tekta Group Елизавета Севастьянова.
1. Дефицитный актив
Тот, кто когда-либо сдавал квартиру в аренду, знает, что в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Один из них – простой объекта.
В сегменте жилья на сроки экспозиции сильно влияет экономическая ситуация и сезонность, а предложение всегда в изобилии – на агрегаторах доступен выбор из тысяч вариантов. С офисным рынком все иначе. В Москве который год наблюдается дефицит свободных площадей. Согласно NF Group, общая вакантность построенных офисных помещений сократилась до уровня 5,6%, приблизившись к историческому минимуму, достигнутому в 2007 году. На качественные помещения в современном бизнес-центре в сложившейся деловой локации иногда даже формируются листы ожидания из потенциальных арендаторов. По прогнозу NF Group, к концу 2025 года и в дальнейшем предложение будет сильно ограничено. Несмотря на то, что ввод новых объектов может превысить 1 млн кв. метров в 2025 году, в аренду будет доступно не более 200 тыс. кв. метров. С начала года средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды выросли: в классе А на 14,1% – до 31 272 рублей за кв. метр в год (без учета операционных расходов и НДС), по данным NF Group. Причины роста ставок следующие: активный спрос на офисную недвижимость и вымывание более бюджетного предложения.
2. Привлекательная доходность
По данным аналитиков CORE.XP, инвестирование в жилую недвижимость обеспечивает среднюю доходность 5%, в то время как вложения в коммерческую недвижимость приносят около 11% годовых.
Динамика роста ставок аренды в жилье также почти в два раза ниже. Если в офисном сегменте ставка выросла на 14,1% с начала года, то аренда жилья в Москве подорожала в среднем лишь на 6,5%, согласно данным сервиса «Яндекс Аренда», и составила 85 тыс. рублей.
Здесь же стоит оговориться, что порог входа в коммерческий сегмент не сильно выше, чем в жилье. Сегодня офис в строящихся бизнес-центрах класса А в пределах ТТК можно приобрести по цене, сопоставимой со стоимостью новостройки аналогичной площади. По данным аналитиков Tekta Group, в строящихся в Москве бизнес-центрах класса А, продающихся блоками, стоимость квадратного метра сейчас варьируется от 330 тыс. до 905 тыс. рублей. Это вполне сопоставимо с расценками на жилом столичном рынке, где средний квадратный метр в бизнес-классе оценивается в 586,4 тыс. руб., а в премиум-сегменте —1,4 млн рублей.
3. Стабильные арендаторы
Как правило, компании, арендующие офисные помещения, ответственно подходят к выполнению договорных обязательств, так как заботятся о своей репутации. Проверить их надежность довольно просто, сделать это необходимо до заключения договора. Данные о финансовых показателях юридических лиц и участие в судебных процессах есть в открытом доступе. В это же время частное лицо, желающее снять квартиру, — это всегда некий «кот в мешке». Нельзя быть уверенным, насколько аккуратно человек будет обращаться с вашим имуществом.
Еще одна частая «головная боль» арендодателей жилья – субаренда. Предприимчивые жильцы пересдают квартиру, и в результате там проживает не два, а двадцать человек. В мире офисов подобные ситуации практически невозможны. Договор аренды коммерческой недвижимости детально регламентирует условия использования помещения. К тому же, в бизнес-центре есть регулярный контроль со стороны управляющей компании.
Стабильность офисной аренды подтверждает и тот факт, что средний срок договора составляет три года. На рынке жилья договор чаще всего заключают на 11 месяцев (договоры, заключенные на более длительный срок, предполагают обязательную регистрацию в Росреестре и уплату госпошлины). А чем дольше в вашей недвижимости находится один арендатор, тем устойчивее денежный поток и ниже временные и организационные затраты на поиск новых арендаторов, в том числе на показы помещения.
4. Легкость в управлении
Жилье для сдачи, как правило, конкурентоспособно, только если в нем выполнен ремонт и есть вся необходимая для жизни мебель, бытовая техника – иначе привлечь внимание потенциального клиента невозможно. Офис же часто более желанен без отделки – компании хотят самостоятельно оформить его в своем корпоративном стиле. В результате, инвестор существенно экономит на вложениях в ремонт.
Офис также гораздо проще, чем жилье, конвертировать в источник полноценного пассивного дохода, т.к. существенную помощь в обслуживании оказывают управляющие компании. В высококлассных бизнес-центрах их функционал особенно широкий. Помимо того, что УК контролирует исправность всех инженерных систем, работу клининг-служб, ресепшн и охраны, им можно делегировать даже отделку помещения и закупку мебели.
Профессиональные УК также оказывают собственникам услуги брокериджа. Сотрудники помогают с поиском и привлечением арендаторов: проводят презентации и показы объекта, распространяют рекламные материалы на профильных площадках, ведут коммерческие переговоры и оказывают юридическое сопровождение сделки.
Если вовлекаться в бизнес-процесс нет желания вовсе, УК берет на себя управление отношений с арендатором. Компания занимается администрированием договоров аренды, документооборотом, бухгалтерским и юридическим сопровождением, а также различными формами отчетности.
5. Знакомый механизм
Договор долевого участия (ДДУ) давно привычен для инвесторов в сфере жилой недвижимости. Сегодня этот механизм успешно распространяется и на рынок коммерции.
Каждая такая сделка находится под надежной правовой защитой благодаря обязательной государственной регистрации договоров. Это полностью исключает возможность двойной продажи одного и того же объекта недвижимости. За финансовую безопасность отвечает система проектного финансирования. Застройщик ведет строительство на средства банка, который выделяет транши поэтапно, только после выполнения определенного объема работ.
Надежность ДДУ проявляется также в том, что в договоре указаны четкие параметры строящегося объекта. Законодательство строго регламентирует обязательства застройщика: он должен построить здание, строго соответствующее всем заявленным в договоре параметрам, техническим требованиям и проектной документации.
Ценность офисов, реализуемых по ДДУ, повышает тот факт, что они пока не получили широкого распространения в Москве. Лишь около четверти всего предложения реализуется в этом формате (остальные продаются по договору купли-продажи будущей вещи.) А редкость предложения делает его особенно привлекательным для инвесторов.
В заключение хотелось бы отметить, что повысить стабильность доходов помогает диверсификация активов. Особенно актуально это в условиях нестабильной экономики. Поэтому не стоит отказываться от традиционных инвестиционных инструментов, включая жилую недвижимость. Однако офисные помещения как альтернативный и весьма перспективный актив, учитывая растущий дефицит качественных площадей и удорожание аренды, заслуживают внимания. При правильном подходе коммерческие площади не только обеспечат регулярный денежный поток, но и станут надежным инструментом для долгосрочного роста капитала.
