Предоставлено пресс-службой курорта «Лучи»

Владимир КОВАЛЁВ, генеральный директор курорта «Лучи»:

Еще недавно архитектуру курортной недвижимости оценивали прежде всего по фасаду, этажности и виду из окна. Сегодня этого недостаточно — крупный курорт становится самостоятельным фрагментом города, где гостиничные корпуса, рестораны, прогулочные маршруты и общественные пространства должны работать как единая система. Поэтому главным объектом проектирования становится уже не здание, а сценарий пребывания человека на территории.

Масштаб рынка делает этот переход неизбежным. По данным аналитического агентства MACON, первичный рынок апарт-отелей Крыма и Краснодарского края с конца 2022 года вырос в 2,5 раза и к началу 2026-го насчитывал 84 комплекса общей площадью 1,85 млн кв. метров с номерным фондом 43,7 тыс. единиц. При этом 55% номеров пришлось на пятизвездочный сегмент.

Также в исследованиях консалтинговой компании NF GROUP мы видим, что в 2025 году в России было открыто 10,5 тыс. качественных гостиничных номеров — на 17% больше, чем годом ранее. Это максимальный показатель за последнее десятилетие. Лидером по объему нового предложения стал Краснодарский край, где появилось 2,7 тыс. номеров.

Когда предложение растет такими темпами, конкурентоспособность проекта во многом определяется качеством всей территории. Гость воспринимает курорт последовательно: подъезд, вход, лобби, путь к ресторану, бассейну или набережной, вечерняя прогулка, возвращение в номер. Когда между этими эпизодами нет пространственной связи, территория распадается на набор объектов, даже если каждый из них спроектирован качественно.

Первый этаж и благоустройство территории как парадный фасад

В крупных курортных комплексах первые этажи становятся продолжением общественной среды. Помимо входных групп и технических помещений здесь размещаются кафе, сервисы, детские пространства, лобби и другие функции, способные поддерживать движение в течение дня.

Это не декоративный прием, а инструмент управления жизнью курорта: прозрачные и открытые первые этажи повышают интенсивность использования прилегающих пространств, формируют точки притяжения и помогают равномерно распределять потоки посетителей. Особенно важна такая логика в межсезонье: крытые галереи, лобби, медицинские, деловые и досуговые пространства позволяют территории не выключаться вместе с пляжным сезоном и не зависеть от погодных условий.

Похожую роль получают дворы и променады. Двор перестает быть остаточным пространством между корпусами, а променад — только дорогой из номера к морю, они становятся самостоятельными общественными маршрутами с разной скоростью движения: транзитной, прогулочной, семейной.

Архитектура должна не только задать геометрию этих маршрутов, но и учитывать затененность, ветер, акустику и сервисную логистику. На юге России особое значение имеют затененные маршруты, естественное проветривание и материалы, устойчивые к высокой инсоляции, влажности и морскому воздуху. Решения зависят и от локации: на открытой равнине необходима защита от ветра, на сложном рельефе — удобные связи между разными высотными отметками.

На юге особенно важно проектировать не только пространство, но и его работу в разное время суток. Маршрут, комфортный утром, днем может оказаться перегретым, а вечером — недостаточно освещенным. Поэтому тень от зданий и навесов, расположение озеленения, направление ветра и сценарии освещения необходимо рассматривать как единую систему. Такая настройка микроклимата напрямую влияет на то, сколько времени гость проводит вне номера и насколько активно пользуется общественной инфраструктурой.

Единый язык без архитектурной монотонности

Чем крупнее проект, тем выше риск превратить единство в однообразие. Одинаковые корпуса упрощают строительство, но плохо формируют идентичность места. Противоположная крайность — набор визуально самостоятельных зданий, между которыми нет связи. В обоих случаях курорт трудно воспринимать как цельную территорию.

Рабочее решение — не повторение одной формы, а единый архитектурный код: согласованные пропорции, палитра, материалы, принципы озеленения, навигации и благоустройства. Внутри такого кода здания могут различаться по характеру и аудитории, сохраняя узнаваемость всей территории.

Архитектурный код при этом не должен ограничиваться палитрой фасадов и набором материалов; в него входят принципы оформления входов и витрин, навесов, летних террас, малых архитектурных форм, вывесок, освещения и навигации. Именно эти элементы находятся ближе всего к человеку и формируют повседневное впечатление от курорта; если они проектируются разрозненно, единый образ быстро размывается; если подчинены общей логике, территория остается узнаваемой даже при разнообразии зданий и функций.

Эта задача особенно сложна в проектах с несколькими гостиничными брендами. Например, на территории курорта «Лучи» площадью 32 гектара запланированы девять отелей ведущих отельных операторов России (Azimut Hotels, Alean Collection, Cosmos Hotel Group) и одного международного (Domina Management), 16 бассейнов, более 30 ресторанов и кафе, медицинский центр, конгресс-холл на 1 500 мест, аквакомплекс общей площадью 30 тыс. кв. метров.

При таком наборе функций единый визуальный язык нужен не ради формального единообразия, а для соединения разных концепций и очередей строительства в понятную гостю среду. Для южного курорта он также задает общие принципы благоустройства: затенения, озеленения и организации пешеходных связей.

Показателен «Белый мыс» в Геленджике. Это не гостиничный комплекс и потому не прямой аналог курорта, однако как пример создания бренда территории он уместен. Образ места там складывается не из одного знакового здания, а из архитектуры, общественных пространств, ландшафта, навигации и системы арт-объектов. Такой подход показывает, что узнаваемость территории рождается на уровне целого, а не отдельной архитектурной фотографии.

Архитектура как часть экономики

Усложнение курортной архитектуры повышает требования к мастер-планированию. Общественные пространства должны быть не только выразительными, но и обслуживаемыми; прогулочные маршруты — не пересекаться с хозяйственной логистикой; первые этажи — сохранять коммерческую жизнеспособность; ландшафт — выдерживать климат и интенсивную эксплуатацию. Ошибка, допущенная на уровне генерального плана, затем годами проявляется в операционных расходах и неудобных маршрутах.

Отдельная задача — заложить в мастер-план способность территории меняться по сезонам и этапам развития. Пространство должно полноценно работать еще до завершения всех очередей. Для этого заранее определяются временные маршруты, границы действующих зон, места сервисного доступа и функции, которые запускаются первыми. Одновременно проверяются зимние сценарии: какие общественные пространства сохраняют активность, как меняются пешеходные потоки и где требуется защита от ветра и осадков. Так архитектура становится не статичной композицией, а основой управляемого развития курорта.

Федеральный туристический проект «Пять морей и озеро Байкал», предполагающий создание десяти круглогодичных курортов и турпоток до 10 миллионов человек в год, важен для юга масштабом строительства: часть проектов реализуется на Черном, Азовском и Каспийском морях. Речь идет о целых туристических территориях, где архитектура заранее увязывается с общественной, транспортной и инженерной инфраструктурами и круглогодичными функциями.

Следующий этап развития курортной недвижимости на юге России будет определяться качеством мастер-планирования и связностью среды. Наиболее устойчивыми окажутся проекты, в которых номер, первый этаж, двор, променад и общественная инфраструктура складываются в единый маршрут, адаптированный к конкретному месту. Бренд территории возникает именно в тот момент, когда гость запоминает не отдельный корпус, а то, как было устроено все пространство его отдыха.