Shutterstock/FOTODOM Конференция Сбера «Время изменений: формула баланса» давно уже стала площадкой для обсуждения ответственных решений, необходимых для развития рынка жилой недвижимости. Ее проведение имеет особенно большое значение в турбулентных условиях, когда экспертам рынка надо обсудить его адаптацию к современным реалиям. Открывая панельную дискуссию на тему «Баланс интересов: бизнес, государство, покупатели», заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов отметил, что встреча представителей девелопмента и финансового сектора в таком формате проводится уже в седьмой раз и позволит дать дополнительный толчок развитию отрасли жилой недвижимости, которая является стратегической для нашей страны и играет одну из самых значимых ролей в бизнесе Сбера.

В поисках баланса

Сессия началась с доклада директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова. Анализируя ежемесячные темпы продаж жилой площади на стадии строительства, он пришел к выводу, что в целом объем продаж в стране более-менее стабильный, увеличиваясь лишь в отдельные периоды перегрева на фоне льготной ипотеки. Цены на недвижимость росли в те периоды, когда ее продажи были пиковыми — именно этот перегрев и привел к очень сильному повышению цен.

Ожидание ужесточения условий льготных программ и введения макронадбавок по высокорискованной ипотеке привело к пику продаж до 3,5 млн кв. метров. Затем в преддверии отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и повышения макронадбавок было куплено 2,4 млн «квадратов», а перед объявленным ужесточением условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года — 2,7 млн кв. метров. При этом нормальный объем ежемесячных продаж составляет 2 млн кв. метров; если он оказывается ниже этого уровня, то рынок жилой недвижимости находится в зоне потенциального риска, и регулятору надо обратить на это внимание, если выше, то необходимо понять, насколько это обоснованно. Такой анализ необходим для понимания, с одной стороны, состояния рынка жилья, а с другой, не приведет ли опять настройка программ поддержки к перегреву рынка.

Сейчас, с точки зрения продаж, все на рынке жилья нормально и в целом ситуация стабильна, хотя отдельные показатели требуют внимания. Например, не вызывает беспокойства доля проданного жилья в заявленных объектах — 31%, что немного выше порогового значения, составляющего 30%, но если она опустится ниже данного показателя, то это уже станет поводом для тревоги. Не вызывает опасений и доля проданного жилья в объектах на момент ввода в эксплуатацию — за год она выросла на 3,8 процентного пункта, до 76%, что тоже соответствует показателю, на который ориентируется регулятор. Произошло это благодаря очень хорошим продажам в конце минувшего и в начале текущего года.

Анализ этого и ряда других показателей позволил Александру Данилову сделать вывод о том, что пока доля распроданного жилья находится в зеленой зоне, ситуация удовлетворительная, среднемесячные продажи стабилизировались на уровне 1,9 млн кв. метров, кроме периодов, когда рынок ждал изменения программ. Но ситуация нестабильна в том смысле, что сейчас доля и влияние госпрограмм уменьшаются. Докладчик напомнил, что в настоящее время обсуждается донастройка программ поддержки, в том числе семейной ипотеки, а рыночная ипотека понемногу набирает объем — теперь надо найти баланс, который сложится в результате всех этих изменений. При этом чисто по-человечески Александра Данилова волнует вопрос: сколько надо зарабатывать, чтобы покупать жилье по нынешним шокирующе высоким ценам, потому что периоды, когда продавалось от 2,4 до 3,5 млн кв. метров, будут не всегда, и что станет с ценами на жилье — большой вопрос.

Как не перегреть рынок

Системный взгляд Банка России дополнил Анатолий Попов, в своем докладе показавший, что динамика прироста портфеля жилья замедлилась: если с января 2025 года по январь 2026-го он вырос на 1,6 трлн рублей (с 5,3 трлн до 6,9 трлн), то за первые четыре месяца текущего года увеличился всего лишь до 7,2 трлн рублей; из них 40,6% приходится на Москву, 6,6% — на Санкт-Петербург, 34,8% — на другие города-миллионники и лишь 18% — на остальной рынок. Большая доля Москвы в этой структуре, по мнению Анатолия Попова, связана с объемом и ценообразованием реализуемых в столице проектов. Санкт-Петербург занимает в ней менее значимую долю, потому что строительная активность в городе на Неве несколько ниже, чем в целом по России.

Поскольку около 80% строительства жилой недвижимости сосредоточено в городах-миллионниках, зампред правления Сбербанка считает, что надо стимулировать строительство жилья не в них, а в менее крупных городах. Именно для них должны приниматься программы субсидирования и поддержки строящегося жилья, чтобы помочь таким городам набрать темпы, которые показывают города «миллион плюс».

Предлагая эту меру, Анатолий Попов, по сути, ответил на вопрос предыдущего докладчика о том, как избежать очередного перегрева рынка: для этого регулятору надо разрабатывать госпрограммы поддержки строящегося жилья не в мегаполисах, где цены на него стали нереальными для обычного покупателя, а в городах «миллион минус», где стоимость жилья сейчас гораздо ниже.

Когда активность снижается

Приведенные Анатолием Поповым данные о продажах жилья подтверждают выводы, сделанные Александром Даниловым. Из графика на его презентации следует, что если взять за 100% число ежемесячно продававшихся квартир в новостройках в 2025 году, то, действительно, резкие всплески происходили в связи с изменениями механизма субсидирования ипотеки. Последний пик спроса, связанный с предстоявшим изменением условий семейной ипотеки, был зафиксирован в IV квартале 2025 года и январе 2026-го. Затем началось охлаждение рынка, и в феврале-апреле продажи первичного жилья снизились на 14% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Другой приведенный Анатолием Поповым важный показатель говорит о том, что распроданность квартир в жилых комплексах на вводе в 2025 году составила 72% и уменьшилась по отношению к 2024-му на 3 процентных пункта. Продолжает она снижаться и сейчас: почти треть квартир не находит своего покупателя на этапе строительства, а значит, оказывается на балансе у застройщиков и банков. Раньше, как правило, распроданность квартир была на уровне 80% и более. Происходил ввод жилья, проектное финансирование полностью завершалось, счета эскроу раскрывались и застройщик самостоятельно реализовывал эти квартиры, извлекая полученную прибыль из проекта. Но теперь Анатолий Попов констатировал, что банк порой вынужден оставаться с этими квартирами и какое-то время жить с ними до их реализации. И хотя на рынке сохраняется в целом позитивный фон, такие задержки иногда случаются.

Свет в конце туннеля

Хорошая новость заключается в том, что в I квартале текущего года были запущены новые проекты общей площадью 10,7 млн кв. метров, что на 39% больше, чем за тот же период прошлого года, и по этому показателю удалось выйти на уровень 2024 года. До 72% улучшилось в Сбербанке и покрытие счетов эскроу, что несколько больше, чем в целом по стране.

Восстанавливаются выдачи ипотеки Сбербанка на новостройки. После пика в январе, когда было выдано 443 млрд рублей, в феврале выдачи сократились до 114 млрд, но сейчас они, по словам Анатолия Попова, вышли на стабильный уровень 130 млрд рублей. По его мнению, это напрямую связано с изменениями механизма работы семейной ипотеки, и субсидирование оказывает фундаментальное влияние на продажи.

Господдержка продолжает оставаться драйвером ипотеки: в январе 2026 года доля ипотеки, выдаваемой с теми или иными механизмами субсидирования, составила в первичке 94%, а после ужесточения семейной ипотеки доля господдержки в новостройке уменьшилась до 83%.

Анатолий Попов также отметил, что восстанавливается активность девелоперов: число заявок на проектное финансирование увеличивается, и этот показатель постепенно приближается к уровню 2025 года. Несколько выше, чем раньше, и начальное финансирование. Это говорит о том, что девелоперы видят свет в конце туннеля и верят, что к тому времени, когда они построят жилье, уровень ключевой ставки станет ниже, а ипотека доступнее.

Анатолий ПОПОВ, заместитель председателя правления Сбербанка:

«Если думать про программы стимулирования, то, конечно, надо в первую очередь понять, чем можно помочь для того, чтобы темпы, которые показывают города-миллионники, были и в «миллион минус»