Талан Недавнее осторожное решение ЦБ России снизить ключевую ставку на 25 базисных пунктов является позитивным сигналом для экономики. Однако на строительном рынке ситуация остается сложной, и лучшим компаниям-застройщикам приходится учитывать множество факторов, чтобы сохранить высокие темпы развития. Компании «Талан» это удается, она расширяет географию присутствия и предлагает покупателям новые продукты. О принципах работы девелопера в современных условиях «Стройгазете» рассказал директор по продажам компании «Талан» Рустам ХАМДАМОВ.
Рустам Самадович, «Талан» работает на рынке более 20 лет. Какие результаты, достигнутые за это время, в компании считают наиболее значимыми?
За 24 года существования компании мы ввели в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья, нацелены и дальше масштабироваться, покупая новые площадки с большим потенциалом и расширяя географию деятельности. На текущий момент мы входим в топ-15 застройщиков РФ по объему строительства, продолжая пополнять свой портфель новыми проектами.
Сегодня компания входит в топ-4 застройщиков по количеству регионов присутствия, реализуя проекты в 12 городах России: Владивостоке, Екатеринбурге, Ижевске, Москве, Набережных Челнах, Новосибирске, Перми, Твери, Тюмени, Уфе, Хабаровске, Ярославле. В прошлом году мы освоили сразу два новых рынка — московский и новосибирский. Мы давно стремились выйти в столицу, и нам это удалось с проектом «Инджой».
Этот квартал мы реализуем в рамках программы комплексного развития территории. Сейчас там активно ведется строительство первой очереди, которая готова уже на 50%. Также мы выступили с инициативой перед городом по досрочной сдаче социальной образовательной инфраструктуры. На данный момент мы возводим физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, а в ближайшее время стартуем с образовательным комплексом, который сдадим в 2028 году.
За 2025 год мы инвестировали более 212 млрд рублей в развитие шести новых проектов в столице и регионах — Екатеринбурге, Ижевске, Новосибирске и Перми.
Мы также принимаем участие в городских инициативах, направленных на развитие городов присутствия. В прошлом году в Набережных Челнах совместно с благотворительной организацией «Том Сойер Фест» собрали более 2 млн рублей на реставрацию скульптуры Ильдара Ханова «Метеорит». Реализовали проект благоустройства общественной набережной реки Челны и построили мост, планируем расчистку участка реки. В Тюмени совместно с Центром стратегического развития «Сибирь» установили арт-объект «Исследователь» авторства Виталия Царенкова. Намерены продолжать развивать регионы присутствия за счет создания новых общественных пространств и улучшения городской среды, так как в этом и есть наша миссия — развитие и любовь к родным городам.
Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек? Есть ли надежда на его оживление и рост числа покупок?
В 2026 году рынок новостроек развивается в непростых условиях. С одной стороны, застройщики сохраняют активность: за январь-апрель объем запусков составил порядка 13,9 млн кв. м, что на 18% выше показателя прошлого года. С другой, спрос растет заметно медленнее: продажи увеличились лишь на 8%, до 7,4 млн кв. м. Предложение опережает спрос, и рынок фактически входит в фазу его проверки.
Региональная динамика показательна: в крупнейших регионах запуски выросли на 10% при снижении продаж на 1%, тогда как в остальных субъектах — плюс 27% по запускам и плюс 18% по продажам. Это говорит о постепенном смещении спроса за пределы крупнейших агломераций, однако сохраняется риск накопления избыточного предложения. По данным «ДОМ.РФ», более 30 млн кв. м строящегося жилья имеют распроданность ниже нормативной, из них 10 млн кв. м — в регионах, где недостаток продаж привел к дисбалансу рынка.
Дополнительное давление оказывает снижение доступности ипотеки. В городах-миллионниках в апреле спрос сократился более чем на 20% год к году. Доля ипотечных сделок с начала года снизилась на 17 п. п. — до 64%, в том числе на фоне ужесточения условий семейной ипотеки. Одновременно сокращается и доля сделок с рассрочкой и наличной оплатой. Высокие банковские ставки стимулируют часть покупателей удерживать средства на депозитах и откладывать покупку.
Надежда на летнее оживление сохраняется, однако ключевым фактором остается денежно-кредитная политика. Существенное восстановление спроса возможно при снижении ключевой ставки Центрального банка до 8-10%. Быстрее всего активность может возобновиться в Москве, Санкт-Петербурге и других городах с устойчивым рынком труда и миграционным притоком. Кроме того, снижение доходности депозитов может вернуть часть инвестиционного спроса на рынок жилья.
ЦБ в этом году последовательно снижает ставку. Поддержит ли эта мера рынок? Способна ли она активизировать интерес покупателей к ипотеке и улучшить экономическое положение девелоперов?
Курс Банка России — это позитивный сигнал, однако мгновенного перелома ждать не стоит: эффект будет накопительным и проявится в полной мере лишь при устойчивом продолжении тренда.
Прямо сейчас важнее психологический эффект. Покупатели, откладывавшие решение в ожидании лучших условий, начинают возвращаться к рассмотрению сделок. За период высоких ставок накопился значительный отложенный спрос. Параллельно снижается депозитная конкуренция: по мере падения доходности вкладов недвижимость восстанавливает статус надежного инструмента сохранения капитала.
В краткосрочной перспективе фокус девелоперов смещается на внутреннюю эффективность: гибкость условий сделок, качество продукта, инфраструктурное наполнение. Вывод нового предложения остается осторожным — при отсутствии планомерного снижения ключевой ставки часть запусков может откладываться. По среднесрочному прогнозу ЦБ, ее снижение до уровня 8-9% ожидается к 2027 году — тогда можно прогнозировать одновременную активизацию и девелоперской активности, и ипотечного спроса. До этого момента основными инструментами поддержки продаж остаются рассрочки и субсидированные программы застройщиков.
По некоторым оценкам, разрыв между ценой экспозиции и реальной стоимостью квартиры для покупателя достиг максимума. Квартиры на вторичном рынке значительно дешевле новостроек на этапе котлована, что мешает старту новых проектов. Как преодолеть эти разрывы?
Разрыв между ценой экспозиции и реальными сделками — не столько свидетельство массовых скидок, сколько отражение трансформации покупательского поведения. По данным «Домклика», в апреле Москва зафиксировала максимальный разрыв — 35,9%: средняя цена в объявлениях составила 543,8 тысяч рублей за квадратный метр, в реальных сделках — 400,2 тысяч. Реальные скидки от девелоперов редко превышают 5%. Разрыв возникает потому, что покупатели в условиях ограниченности финансов выбирают наиболее бюджетные лоты, оставляя дорогие объекты нераспроданными. Это не рыночный дисконт — это селективность спроса.
Разрыв между первичным и вторичным рынками еще серьезнее. По данным Росстата, к концу 2025 года он достиг 90% в Центральной России: новостройки по 314 тысяч рублей за квадратный метр против 165 тысяч на «вторичке». По международным меркам это аномалия: в большинстве стран Европы разница не превышает 9-15%. Причина — многолетнее действие льготной ипотеки, искусственно разогнавшее цены на первичном рынке.
Полноценного снижения цен на первичном рынке не произойдет: себестоимость строительства, стоимость проектного финансирования и земли не позволяют этого сделать. Реалистичный путь — работа с воспринимаемой ценностью: насыщенная инфраструктура, гибкие форматы рассрочки, нестандартные планировочные решения и прозрачное ценообразование. Что касается конкуренции со вторичным рынком, показательна динамика: квартира в новостройке после ввода теряет в среднем около 20% стоимости — не вдвое. Качественный новый продукт удерживает ценовую премию даже после сдачи.
За счет чего компания поддерживает динамику строительства и продаж? Есть ли рабочие решения, приносящие результаты в сегодняшних реалиях?
За этот период продажи компании выросли на 13%. В 2024 году закрыто 3 473 сделок, в 2025-м — 3 909. За I квартал 2026 года продано 815 лотов, что на 5% больше, чем в I полугодии 2025-го. За 2024-2025 годы введено 325 174 квадратных метра в девяти жилых комплексах.
В Москве показатели продаж в квартале «Инджой» растут. Три месяца подряд мы показываем прирост числа заключенных сделок, поднявшись в рейтинге с 11-го на 9-е место и закрепившись в топ-10 проектов по продажам по всей Москве. В апреле мы стали самым продаваемым проектом по САО. Для повышения доверия к бренду усилили столичную команду, сохраняем быстрые темпы строительства и выходим к городу с инициативами, планируя сдать образовательный комплекс на два года раньше срока.
Темпы строительства в регионах поддерживаем за счет тщательного выстраивания процессов и работы с проверенными подрядчиками. Есть ситуации, когда рынок региона не выдерживает изменений в законодательстве. В Хабаровске и Владивостоке почти 90% проектов столкнулось с задержками по вводу из-за низкого спроса, ужесточения миграционной политики и дефицита квалифицированных кадров.
Планирует ли компания расширять географию строительства?
Планируем расширять и портфель проектов в регионах, и географию присутствия. Уже есть определенные договоренности, которые позволят нам масштабироваться и укрепить статус федерального девелопера. Однако пока мы не готовы раскрывать подробности: находимся в процессе согласования документов.
Некоторые девелоперы развивают собственные мощности по производству стройматериалов. Рассматриваете ли такую возможность?
На данный момент мы сосредоточены на выходе в новые города и запуске проектов. Для нас приоритетно активно развиваться и на московском рынке, поэтому пока не рассматриваем такую возможность.
Два проекта «Талан» ранее вышли в финал федеральной премии Urban Awards. Какие новые проекты компании могли бы претендовать на высокие награды?
Мы целенаправленно не подаемся на премии, так как это не соответствует внутренней политике компании. Однако мы очень ответственно подходим к созданию каждого проекта. Истинная ценность продукта измеряется его долговечностью и пользой для клиента, а не количеством дипломов и кубков.
Если говорить об амбициозных проектах, выделим флагманский квартал «Инджой». В нем сочетаются все характеристики качественного продукта: яркая и современная архитектура, большой сад-парк с озеленением, прогулочный маршрут, площадки для детей и зоны для отдыха, наличие социальной инфраструктуры, высокая транспортная доступность и качественное окружение — большой ТЦ, бизнес-центр и парк Покровское-Стрешнево в 10 минутах ходьбы.
Сегодня применение IT-решений и искусственного интеллекта становится императивом для девелоперов. Как далеко продвинулись в «Талане» на этом направлении?
Цифровизация в компании играет большую роль. В рамках сотрудничества с партнерами мы создали платформу для онлайн-обучения. Также есть сервис «Т.Pro» — единая информационная среда для всех участников строительства, позволяющая отслеживать этапы реализации проектов.
Для поиска и подбора персонала есть своя CRM-система, сокращающая время на закрытие вакансий. Мы автоматизировали адаптационный период новых сотрудников и ввели электронный welcome-курс. В проектировании разработали собственную сметную программу на базе 1С, внедрили систему электронных торгов и активно развиваем технологии информационного моделирования.
Автоматизируем бизнес-процессы: система бюджетирования позволяет отслеживать план-факт затрат по каждому виду СМР. Для прозрачности внедрена система динамического ценообразования. Также автоматические расчеты смет — под каждый проект система рассчитывает объемы материалов и подгружает данные в 1С.
В компании сформированы единые стандарты обслуживания в офисах продаж, порядка 95% покупок проходят через мобильное приложение. Применяем единые технологии проектирования: проверенные решения и материалы, типовые техзадания под каждый класс жилья с учетом региональных особенностей. Единая тендерная система допускает к строительству проверенных подрядчиков.
В планах — и дальше развивать собственные цифровые продукты, упрощающие процессы и сокращающие время на рутинные задачи. Автоматизация позволяет избежать ошибок и четко отслеживать все этапы реализации проектов
