Рассказываем о способах, которые позволят избежать встречи с аферистами и не потерять недвижимость

Объекты недвижимости могут стать предметом хищения путем обмана. Мошенники постоянно изобретают новые схемы, чтобы завладеть жильем собственников или средствами покупателей.

Юристы рассказали, как защитить себя от аферистов в 2025 году.

Самые распространенные мошеннические схемы

Возможность избежать потенциальных проблем при покупке недвижимости, даже при проведении качественной проверки, для покупателя за последние годы существенно снизилась, говорит партнер адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Анна Маджар. По ее словам, среди наиболее распространенных схем в 2025 году можно выделить:

• последующее оспаривание договора купли-продажи со стороны покупателя, который находился под влиянием мошенников;
• подделку и злоупотребление доверенностями;
• фальшивые электронные подписи и взлом личных кабинетов;
• фейковые сайты риелторов и застройщиков с поддельными выписками из ЕГРН;
• продажу чужой недвижимости через подложные документы и подставных собственников;
• кибер-фишинг и социальную инженерию, включая продажу/перепродажу выписок, а также схемы с поддельными нотариальными актами.

Самозапрет на сделки

Для того чтобы защититься от аферистов, необходимо установить самозапрет на совершение сделок в отношении недвижимости без личного присутствия, советует юрист Егор Денисов. Он пояснил, что сделать это можно онлайн через «Госуслуги» или в МФЦ.

«Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника— это особая отметка в Едином государственном реестре недвижимости. Если собственник установит самозапрет, то мошенники не смогут выполнять никакие операции с недвижимостью: продать ее по поддельным доверенностям, подарить, сдать в аренду или оформить любую другую сделку»,— уточнил Денисов. Он подчеркнул, что установить запрет на сделки сразу на несколько объектов недвижимости нельзя, это нужно будет делать по отдельности.

Как организовать безопасные расчеты

Для того чтобы деньги не ушли до регистрации права собственности на недвижимость, по словам Анны Манджар, есть три легальных варианта:

• депозит нотариуса— деньги лежат на публичном депозитном счете нотариуса и перечисляются продавцу после наступления условий (обычно— регистрации перехода права). Это прямо регулируемый инструмент нотариата;
• банковский аккредитив— банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права и т. п.). Практикуется крупнейшими банками;
• эскроу-счет— обязателен в новостройках (214-ФЗ), но банки предлагают и для вторичной недвижимости как условный счет до регистрации. Это инструмент с господдержкой/страхованием средств в пределах лимитов.

Как проверить объект

Для того чтобы проверить объект и собственников недвижимости до сделки, необходимо учесть множество нюансов, отмечает адвокат, партнер консалтинговой компании «Братья Яблоковы» Артем Яблоков.

• Выписка из ЕГРН: надо получить актуальную выписку (онлайн у Росреестра или на «Госуслугах»), чтобы увидеть собственников, аресты, запреты, ипотеки, сервитуты. Также можно запросить у продавца выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным или об отсутствии таких сведений.
• Долги: стоит запросить справку, например из НБКИ, о кредитах, просрочках и долгах продавца.
• Суды и споры: посмотреть картотеку арбитражных дел (юрлица/ИП) и ГАС «Правосудие» (суды общей юрисдикции) на предмет наличия судебных споров в отношении продавца и его близких родственников, а также банкротства.
• Исполнительные производства: проверить продавца в банке данных ФССП на предмет активных долгов и риска внезапных арестов.
• Банкротство: проверить ЕФРСБ— текущие и завершенные процедуры банкротства физлиц/компаний.
• Паспорт и полномочия: верифицировать действительность паспорта через «Госуслуги»» и проверить доверенности в реестре ФНП (если действует представитель).
• Нотариальное согласие супруга, если продавец состоит в браке (прямое требование п. 3 ст. 35 СК РФ).
• Разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ) при участии детей-собственников и соблюдение условий такого разрешения. Отсутствие этих документов создает риск оспоримости сделки.
• Информация из психиатрического и наркологического диспансеров, а также проведение психолого-психиатрической экспертизы (освидетельствования) продавца в день сделки.
• Проверка наличия вложенных средств маткапитала в недвижимость и последующее выделение долей детям.

Какие факторы нужно учесть

Необходимо пользоваться услугами профессионального риелтора, советуют юристы. «Занимать позицию «по ходу разберемся», когда на кону жилье, невыгодно и даже опасно. Помните, мошенник может выдавать желаемое за действительное. Также забудьте в рамках сделки о доброте, милосердии и прочих эмоциях. Почему? Потому что именно на эмоциональном состоянии строят свои схемы мошенники. Проверяйте документ до того момента, пока он не станет для вас понятным»,— советует Артем Яблоков.

В сделках с недвижимостью нельзя спешить. «В практике был случай, когда стороны вышли на сделку, а до Росреестра еще не дошла информация об аресте квартиры в рамках уголовного дела. Выжидайте до месяца, это бывает спасительно. И никогда не поддавайтесь давлению со стороны. Ваш интерес— провести сделку корректно, без последствий»,— подчеркнул юрист Егор Денисов.

Если приобретаете объект недвижимости, обязательно пообщайтесь с соседями и управляющей компанией, советует Денисов. По его словам, такие диалоги бывают очень полезны и также помогут избежать встречи с аферистами.